Hà Nội: Thừa cung văn phòng cho thuê, mặt bằng cho thuê

Tuy không có nhiều biến động lớn song với sự phục hồi kinh tế của những tháng đầu năm và những dự báo về khả năng duy trì mức tăng trong năm 2010, cùng với việc hạ tầng giao thông ngày được hoàn thiện, sự gia tăng về nhu cầu nhà ở, mặt bằng bán lẻ và văn phòng cho thuê của các doanh nghiệp mới, thị trường bất động sản Hà Nội đang trở nên rất hứa hẹn suốt quãng thời gian còn lại của năm 2010.

Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia về bất động sản thì thị trường Hà Nội vào thời điểm này đang thừa cung ở lĩnh vực văn phòng cho thuê, còn phân khúc nhà ở, căn hộ bình dân lại đang thu hút sự quan tâm của giới đầu tư và người tiêu dùng.

Theo đánh giá của các chuyên gia sự sôi động của thị trường bất động sản Hà Nội tiếp tục xu hướng dịch chuyển về phía Tây. Phần lớn dự án chung cư diễn ra tại các quận Cầu Giấy, Đống Đa, Hà Đông và Từ Liêm, nơi ít bị hạn chế về độ cao và nguồn cung đất đai cũng dồi dào hơn. 87% dự án chung cư trong quý I được đặt tại các quận huyện phía ngoài thành phố bao gồm Hoài Đức, Thanh Trì và Hà Đông. Chính vì vậy mà giá đất ở khu vực này tiếp tục xu hướng tăng, có những vị trí tăng khoảng 30% chỉ trong mấy tháng gần đây.

Các mảng, phân khúc của thị trường có những diễn biến khác nhau đáng chú ý là diễn biến đối nghịch của mảng thị trường nhà ở và văn phòng cho thuê.

Theo số liệu điều tra của Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBR), có 5.067 căn hộ được chào bán trong quý 1/2010, tương ứng với hơn 1/3 tổng cung mới trong cả năm 2009, kế tiếp số lượng chào bán lớn của quý 4/2009. Tuy nhiên có sự khác biệt về nguồn cung nhu cầu. Căn hộ trung cấp chiếm 91% tổng cung mới; số còn lại thuộc về căn hộ hạng sang và bình dân; không có căn hộ cao cấp nào được chào bán mới trong quý này mà chủ yếu chào bán lại của một số dự án hạng sang và cao cấp do đợt chào bán trước trong quý 4/2009 không mấy thành công. Các giao dịch của mảng này khá sôi động, đặc biệt đối với phân khúc nhà bình dân, ở mảng này phần lớn được đặt mua ngay khi chào bán. Theo chuyên gia của CBR nguồn cung tương lai sẽ chú trọng hơn vào mảng nhà ở bình dân (giá dưới 1.000 USD/m2) do mảng thị trường này đang thiếu nguồn cung mà nhu cầu lại khá lớn. Bởi, nhu cầu thực tế về nhà ở bình dân sẽ còn rất cao là do sự dịch chuyển lao động từ nông thôn ra thành phố, phần lớn trong số họ là giới trẻ, chưa có nhà ở, trong khi thu nhập và tích luỹ tài chính chưa cao. Đó cũng chính là nguyên nhân dẫn đến sự sôi động của thị trường nhà ở tại các thành phố nói chung, Hà Nội nói riêng. Ông Nguyễn Hoàng Long, chuyên gia của CBR cho biết, hiện có nhiều nhà đầu tư đang rất quan tâm đến phân khúc nhà bình dân, họ đang tìm kiếm dự án để đầu tư.

Ở mảng văn phòng thì diễn biến lại ngược lại. Trong quý 1 thị trường đón nhận thêm một tòa nhà được đưa vào sử dụng với tổng diện tích có thể cho thuê đạt 21.000m², đó là Capital Tower, tòa nhà văn phòng hạng B, cao 23 tầng và có vị trí tương đối tốt tại phố Trần Hưng Đạo, quận Hoàn Kiếm.Giá thuê văn phòng hạng A giảm nhẹ, khoảng 3,55% so với quý trước, đạt 42,16 USD/m². Giá thuê tại các tòa nhà hạng B đang đi vào sử dụng hiện nay khá ổn định. Nếu tính cả tòa Capital Tower với giá thuê cao hơn mức trung bình của thị trường, giá thuê hạng B trung bình tăng khoảng 3,5%, đạt mức 26,77 USD/m².

Tỷ lệ trống trong các tòa văn phòng hạng A giảm nhẹ xuống mức 9,2%, trong khi tỷ lệ trống của văn phòng hạng B tăng khoảng 3,52% lên mức 21,56% do tòa Capital Tower được đưa vào sử dụng với diện tích trống khá lớn. Chủ tòa nhà trên khắp các phân khúc thị trường thường ít điều chỉnh giá thuê nhưng lượng cung văn phòng lớn tiếp tục tạo áp lực giảm giá thuê. Tỷ lệ trống toàn thị trường của các tòa nhà hạng A và B là 18,27%, với gần 80.000m2 mặt bằng trống. Theo nhận định của CBR, thị trường văn phòng sẽ đón nhận thêm nhiều dự án văn phòng có chất lượng tốt hơn ở khu vực trung tâm và khu vực phía Tây trong năm 2010. Đây là thời điểm tốt nhất để thuê diện tích lớn ở khu vực trung tâm, do khu vực này đang có một số tòa nhà có tỷ lệ trống cao. Tại khu vực phía Tây, tỷ lệ trống dự kiến sẽ tiếp tục tăng lên trong năm 2010 và năm 2011, đặc biệt với sự gia nhập thị trường của Hanoi Grand Plaza trong năm 2010 và Keangnam Landmark Tower trong năm 2011. Dư thừa cung văn phòng có thể trở thành hiện thực. Tỷ lệ trống vào cuối năm 2010 có thể ở mức 150.000m2. Giá thuê văn phòng thực sẽ tiếp tục giảm trong năm 2010 và sẽkhông tăng cho đến khi tiến trình xây dựng chậm lại trong 3 năm tới./.

Hải Nam